Evolucioni i tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri & këshilla për blerësit dhe shitësit

Evolucioni i tregut të pasurive të paluajtshme në Shqipëri & këshilla për blerësit dhe shitësit

Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri po kalon një fazë konsolidimi: çmimet janë historikisht të larta, por oferta e bollshme rrit fuqinë negociuese. Mësoni trendet 2021–2025, çmimet në qytetet kryesore dhe këshillat për blerës e shitës.

Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri ka qenë në zhvillim të shpejtë kohët e fundit, me rritje të konsiderueshme çmimesh dhe interes të lartë investues.

Sipas të dhënave të INSTAT-it, vlera e shitjeve në gjysmën e parë të vitit 2023 arriti mbi 600 milionë.

Njëkohësisht, Banka e Shqipërisë raporton se GDP-ja e lidhur me aktivitetin në tregun e pasurive arriti nivelin më të lartë historik që nga 2008. Këto tregues sinjalizojnë një kërkesë të lartë, sidomos në qytetet e mëdha si Tirana dhe zonat turistike bregdetare.

Ndryshimet sipas viteve

2021–2023: Tregu i pasurive përjetoi një rritje të fortë. Vetëm në Tiranë, çmimet e apartamenteve u rritën me 41% (nga 1,095 €/m² në 1,548 €/m²). Në nivel kombëtar, rritja mesatare ishte rreth 24% – më e larta në 10 vitet e fundit.
6-mujori i parë 2023: Rritja vazhdoi fuqishëm, veçanërisht në zonat qendrore të Tiranës ku çmimet u rritën me 16–25%. Kërkesa ishte e lartë, sidomos nga blerës të huaj.
6-mujori i dytë 2023: Filluan sinjalet e para të ftohjes. Indeksi zyrtar tregoi një rënie prej 7.6% në nivel kombëtar dhe 10.1% në Tiranë. Megjithatë, çmimet reale në treg mbetën të larta dhe shitjet vazhduan.
Fillimi i 2024: Çmimet rimorën hov. Rritje 16.9% në nivel vendi dhe 25.3% në Tiranë vetëm në 6 muaj. Kërkesa e brendshme dhe investimet e huaja vijuan të jenë faktorë shtytës.
2025 (deri tani): Tregu po stabilizohet. Çmimet kanë mbetur të larta, por nuk ka patur rritje të ndjeshme. Stoku i banesave të pashitura është i lartë (1 në 3 banesa të reja bosh), çka po frenon rritjen. Megjithatë, me fillimin e projekteve të reja ndërtimi, çmimet mund të rriten sërish në pjesën e dytë të vitit.

Situata në qytetet kryesore

Tirana

Qyteti më i madh dhe më i shtrenjtë në treg.

Zona qendrore (Blloku, Qendra, Unaza e Vogël): 2,500–5,000 €/m²
Zonat periferike (Astiri, Paskuqan): 850–1,500 €/m² Kërkesa është e lartë, përfshirë 26% blerje nga të huajt. Çmimet janë ndikuar nga taksat e reja dhe kostoja në rritje e ndërtimit.

Durrësi

Qyteti i dytë më i madh, me zhvillim të fortë turistik dhe infrastrukturor.

Çmime mesatare: 800–1,500 €/m²
Rritje në një vit: deri në 50% në zonat bregdetare Parashikimet: rritje vjetore 3–7% deri në 2027. Investimi në zonat pranë detit po shihet si alternativë premtuese.

Vlora & Saranda

Dy nga tregjet më të nxehta turistike.

Vlora: 1,000–1,800 €/m², më shumë për prona në vijë të parë
Saranda: 1,500–2,500 €/m²; apartamentet luksoze deri në 3,000 €/m² Rritje mbi 50% në disa zona gjatë 2023. Faktori kryesor: kërkesa nga diaspora dhe të huajt.

Qytete të tjera

Korça, Shkodra, Elbasani, Gjirokastra ofrojnë alternativa më të përballueshme:

Gjirokastra: deri në 800 €/m² për ndërtime të reja
Korça: 600–900 €/m² Këto qytete kanë rritje më të moderuar, por me potencial të mirë për investime afatgjata dhe turizëm kulturor.

Faktorë kryesorë që ndikojnë në treg

Kërkesa dhe investimet e huaja

Investitorë nga BE-ja, Zvicra, Lindja e Mesme etj., po blejnë prona në Shqipëri.
Ligji “Për të huajt” lehtëson qëndrimin përmes investimeve.
26% e blerjeve në 2023 ishin nga të huajt.
Edhe emigrantët dhe turistët po investojnë për qira sezonale.

Oferta ndërtimore dhe stok banesash

Boom ndërtimesh në Tiranë dhe Durrës.
Rreth 60,000 banesa bosh në 2023 – një në tre njësi të pashitura.
Kjo ka sjellë stabilizim të çmimeve, pasi oferta fillon të tejkalojë kërkesën.

Kostoja e ndërtimit

Rritje e kostove të materialeve dhe pagave 2023–2025.
Taksat e reja për ndërtuesit po e shtojnë koston për blerësit.
Prsh.: nga 1,700 €/m² në 2,000 €/m² në disa zona të Tiranës (rritje ~15%).

Kushtet e financimit

60% e blerjeve bëhen me kredi.
Interesat e larta dhe kushtet e bankave po vështirësojnë blerjen.
Kërkesa për kredi ka rënë, për shkak të çmimeve të larta dhe inflacionit.

Çështje ligjore dhe infrastruktura

Mungesa e dokumentacionit në disa zona turistike mbetet shqetësim.
Përmirësimet institucionale dhe procesi i integrimit me BE japin shpresë për më shumë siguri ligjore.
Rrugët, portet dhe aeroportet po rrisin atraktivitetin, por vlen të bëhet kujdes me rreziqet ligjore.

Këshilla për shitësit

Vendosni një çmim realist: Tregu po stabilizohet – një çmim i fryrë mund ta lërë pronën tuaj pa interes për muaj të tërë, sidomos në zona me ofertë të lartë.
Kontrolloni dokumentacionin: Sigurohuni që prona të ketë titull të qartë, leje ndërtimi dhe të mos ketë pengesa ligjore. Një avokat ose agjent mund t’ju ndihmojë të shmangni vonesa.
Përmirësime të thjeshta, efekt të madh: Një banjo e rinovuar, një lyerje e freskët apo mobilim bazik mund të rrisin vlerën dhe të përshpejtojnë shitjen.
Bëhuni të duruar, por praktikë: Kohëzgjatja mesatare e shitjes është rritur. Prisni pak më gjatë, por përgatituni të bëni lëshime kur është e nevojshme.
Lini hapësirë për negociata: Vendosni një çmim pak më të ulët se synimi juaj për të pasur fleksibilitet. Ofroni lehtësira blerësve, si pagesa me këste apo përfshirje mobilimi.

Këshilla për blerësit

Analizoni tregun me kujdes Çmimet kanë qenë të qëndrueshme në 2025 – mos supozoni që do vazhdojnë të rriten. Vlerësoni nëse jeni duke blerë në kulmin e tregut.
Kontrolloni ofertën Shumë banesa janë bosh ose të papërfunduara. Oferta e lartë ju jep më shumë fuqi për të negociuar. Mos pranoni menjëherë çmimin maksimal.
Dokumentacion i rregullt Sigurohuni që prona ka pronësi të pastër dhe dokumente të rregullta. Çdo gabim ligjor mund të sjellë probleme në të ardhmen.
Llogaritni koston reale Përveç çmimit të pronës, llogarisni edhe shpenzimet shtesë (taksat, noterët, komisionet). Sigurohuni që kredia është e përballueshme afatgjatë.
Investoni me vizion Në zonat turistike, qiratë sezonale mund të sjellin 4–8% rendiment vjetor. Por fitimet janë të lidhura me sezonin – mos prisni të njëjtin fitim gjatë gjithë vitit.

A është koha për të investuar?

Argumentet pro investimit

Rritje e qëndrueshme: Tirana ka pasur rritje prej +40% në dekadën e fundit.
Treg konkurrues në rajon: Shqipëria ofron çmime më të ulëta krahasuar me Europën Perëndimore, por me potencial të ngjashëm kthimi.
Fitime nga qiratë: Në zonat turistike si Saranda, rendimenti vjetor nga qiratë sezonale arrin 8–9%.
Kosto e ulët hyrjeje: Investitorët e huaj shohin Shqipërinë si destinacion me prag të ulët dhe potencial rritjeje.

Paralajmërime dhe rreziqe

Çmimet janë në pikë historike të lartë, ndaj mundësitë për rritje afatshkurtër janë më të kufizuara.
Plastifikimi i tregut në qytetet si Tirana po e vështirëson aksesin për blerësit vendas.
Çështje ligjore: Në disa zona bregdetare ka paqartësi me dokumentacionin.
Taksat dhe kostot ndërtimore janë rritur, duke ndikuar koston për blerësit dhe ritmin e projekteve të reja.

Përmbledhje: A ia vlen të investosh tani?

Investimi në pasuri të paluajtshme në Shqipëri ka potencial afatgjatë, sidomos falë urbanizimit dhe turizmit në rritje. Por ky nuk është më një treg i lehtë – kërkon vëmendje, analizë dhe strategji.

Projektet më fitimprurëse janë ato afatgjata (5–10 vjet), në zona me zhvillim të parashikuar si Lungomare e re në Vlorë, Marina e Durrësit, apo komplekset e banesave ekologjike.

🔍 Blerësit dhe shitësit duhet të vlerësojnë mirë:

Tregun real dhe kushtet aktuale
Gjendjen ligjore të pronës
Financimin dhe kostot e fshehura

Tregu sot është në fazë konsolidimi: Çmimet janë historikisht të larta, por edhe oferta është e bollshme, çka i jep fuqi negociuese blerësve dhe u kërkon nga shitësit.

Burimet: Të dhënat e përmendura mbështeten në raportime dhe analiza të publikuara të INSTAT-it, Bankës së Shqipërisë, mediave të specializuara (Euronews Albania, GazetaSi, Hashtag, etj.) dhe agjencive ndërkombëtare (InternationalInvestment, Brevitas)euronews.alhashtag.algazetasi.aleuronews.alhashtag.alinternationalinvestment.biz.

Këto burime ofrojnë vlerësime objektive dhe të dhëna konkrete mbi ndryshimet e fundit në tregun shqiptar të pasurive të paluajtshme.