Anatomia e rritjes: Si u transformua tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë në vetëm 11 vjet

Në 11 vjet, çmimet e pronave në Tiranë janë rritur me 193%, nga 750€ në 2200€ për m². Artikulli shpjegon 6 faktorët kryesorë që e ndezën këtë rritje dhe ngre pyetjen: çfarë ndodh nesër me tregun?

Në vetëm një dekadë, tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë ka kaluar nga normaliteti në një realitet të ri çmimesh, ku apartamentet kushtojnë më shumë se çdokush do ta kishte imagjinuar në vitin 2015. Çmimi mesatar për metër katror në kryeqytet është rritur nga rreth 750 euro në rreth 2200 euro, një rritje prej afërsisht 193% brenda periudhës 2015–2026. Kjo nuk është thjesht një lëvizje tregu; është një transformim i plotë i mënyrës si funksionon dhe vlerësohet prona në Tiranë.

Çmimet: nga 750€ në 2200€ për m²

Midis viteve 2015 dhe 2026, Tirana ka përjetuar një rritje të fortë dhe të qëndrueshme të çmimeve të pronave. Të dhënat e përmbledhura tregojnë se çmimi mesatar për metër katror është rritur nga 750 euro në rreth 2200 euro, duke reflektuar një rritje kumulative prej 193% në 11 vjet. Kjo rritje nuk është fryt i një vale të vetme, por rezultat i një serie faktorësh ekonomikë, demografikë dhe strukturorë që kanë vepruar së bashku.

Në thelb, tregu i pronave në Tiranë është bërë një prej tregjeve më dinamike në rajon, ku investimi në pasuri të paluajtshme shihet gjithnjë e më shumë si mjet sigurie, diversifikimi dhe fitimi. Kjo dinamizëm, megjithatë, sjell edhe pyetje për përballueshmërinë, aksesin për të rinjtë dhe të ardhmen e zhvillimit urban.

Rritja e shpejtë ekonomike dhe forca blerëse

Faktori i parë themelor është rritja ekonomike e Shqipërisë, e cila gjatë kësaj periudhe ka lëvizur mesatarisht në intervalin 3–4% në vit. Të ardhurat e familjeve janë rritur, ndërsa paga mesatare ka shënuar një rritje të ndjeshme prej rreth 120%, duke krijuar më shumë kapacitet blerës në treg. Në të njëjtën kohë, remitancat vjetore – të ardhurat që diaspora dërgon në vend – kanë arritur në rreth 850 milionë euro në vit, duke shtuar sasi të konsiderueshme likuiditeti në ekonomi.

Këto zhvillime kanë bërë që një pjesë e madhe e familjeve të kanalizojnë kursimet dhe të ardhurat shtesë drejt blerjes së pronave, si formë investimi të sigurt. Klasa e mesme është zgjeruar nga rreth 15% në rreth 35% të popullsisë, duke rritur numrin e blerësve potencialë në segmentin urban. Si rezultat, ky kombinim i rritjes së të ardhurave, zgjerimit të klasës së mesme dhe remitancave ka ushtruar një impakt të vlerësuar rreth +40% në nivelin e çmimeve të pronave në Tiranë.

Urbanizimi masiv dhe presioni demografik

Tirana është shndërruar në magnetin kryesor demografik të vendit. Çdo vit, mbi 25 000 persona migrojnë nga rajonet drejt kryeqytetit, duke e shtyrë popullsinë e Tiranës nga rreth 550 000 banorë në mbi 950 000 banorë në pak më shumë se një dekadë. Kjo do të thotë rreth 400 000 banorë të rinj midis 2015 dhe 2026.

Në një vend ku rreth 60% e popullsisë jeton tashmë në qytete, Tirana mban peshën kryesore të urbanizimit. Kërkesa për banesë është dyfishuar, jo vetëm për shkak të rritjes së popullsisë, por edhe për shkak të ndryshimit të strukturës familjare (familje më të vogla, kërkesë më e madhe për banesa më vete). Ky urbanizim masiv ka shtyrë çmimet lart, duke kontribuar në rreth +35% impakt në rritjen e çmimeve të tregut.Investimet e huaja dhe efekti “anchor”

Në panoramën e re të tregut të pronave, kapitali i huaj ka luajtur një rol të rëndësishëm. Investitorë nga Turqia, Kosova, Italia, Greqia dhe vende të tjera kanë futur miliarda euro në sektorin e ndërtimit në Tiranë. Vetëm në projekte ndërtimi, investimet e huaja të akumuluara vlerësohen rreth 2.5 miliardë euro, ku rreth 35% e investimit total vjen nga jashtë vendit.

Këto investime kanë sjellë projekte të mëdha rezidenciale dhe komerciale, shpesh komplekse luksoze që vendosin një nivel të ri referimi për çmimet, cilësinë dhe pritshmëritë e tregut. E ashtuquajtura “anchor effect” shfaqet kur një projekt i madh dhe prestigjioz rrit vlerën e gjithë zonës përreth, duke nxitur zhvillime të tjera dhe duke e tërhequr çmimin mesatar lart. Ky efekt i kombinuar i kapitalit të huaj vlerësohet të ketë shtuar rreth +30% në rritjen e çmimeve.

Infrastruktura e re dhe ridimensionimi i periferisë

Transformimi i infrastrukturës rrugore dhe urbane ka qenë një tjetër motor i fuqishëm i rritjes së çmimeve. Projekte të mëdha si Unaza e Re, Bulevardi i Ri, zgjerimi në 4 korsi i autostradës Tiranë–Durrës dhe planet për projektin e metrosë kanë ndryshuar hartën funksionale të qytetit. Çdo rrugë e re ka hapur zona të reja për zhvillim, duke i kthyer shumë zona të konsideruara “periferi” në zona “të preferuara”.

Në total, janë shtuar rreth 120 km rrugë të reja, ndërsa sipërfaqja e ndërtueshme është rritur me rreth 60%. Kjo ka rritur potencialin për zhvillim, por njëkohësisht ka rritur dhe vlerën e tokës dhe të projekteve në këto zona. Në terma çmimesh, infrastruktura e re llogaritet se ka shtuar rreth +25% në rritjen totale të çmimeve në Tiranë.

Ofertë e kufizuar përballë një kërkese në rritje

Pavarësisht ndërtimit të vazhdueshëm, tregu i Tiranës vuan nga një raport i tensionuar mes kërkesës dhe ofertës. Një pjesë e stokut ekzistues të banesave është rrënuar ose nxjerrë jashtë tregut pas tërmetit, ndërsa proceset e legalizimit kanë qenë të ngadalta, duke kufizuar më tej ofertën formale. Mungesa e tokave të lira brenda kufijve urbanë e rrit më tej presionin mbi çmimet.

Formula është e thjeshtë, por me pasoja të mëdha: kërkesa është dukshëm më e lartë se oferta. Ky “gap” kërkesë–ofertë ka prodhuar rritje të vazhdueshme çmimesh, pavarësisht luhatjeve ekonomike. Impakti i këtij faktori në rritjen e çmimeve vlerësohet rreth +45%, duke e bërë atë një nga determinantët më të fuqishëm në prapaskenë.

Kreditë e lira, inflacioni dhe kostoja e ndërtimit

Sistemi bankar ka qenë një tjetër shtysë kryesore. Midis viteve 2016–2020, bankat filluan të ofrojnë kredi hipotekare më të lehta dhe më të aksesueshme, duke ulur barrierat për shumë familje që dëshironin të blinin banesën e tyre. Vetëm në vitin 2023, vlera e kredive për prona ka arritur rreth 1.2 miliardë euro, duke shtuar ndjeshëm kërkesën efektive në treg.

Në të njëjtën kohë, periudha 2021–2024 ka sjellë një valë të fortë inflacionare. Çmimet e materialeve të ndërtimit janë rritur me rreth 80%, ndërsa kostot e punës janë rritur me rreth 50%. Këto rritje kanë kaluar drejtpërdrejt në çmimin final të apartamenteve të reja. Kombinimi i kredive të lira (që rrisin kërkesën) dhe kostove të larta të ndërtimit (që rrisin çmimin minimal të shitjes) vlerësohet të ketë shtuar rreth +23% në çmimet e pronave.

Një treg i ri, i krijuar nga shumë faktorë

Nëse shihet nga larg, rritja e çmimeve në Tiranë nuk mund t’i atribuohet një faktori të vetëm. Ajo është rezultat i një ndërthurjeje të rritjes ekonomike, urbanizimit masiv, kapitalit të huaj, investimeve në infrastrukturë, ofertës së kufizuar dhe kushteve financiare të favorshme në një periudhë të caktuar. Çdo faktor ka forcuar tjetrin, duke krijuar një efekt zinxhir që ka çuar në transformimin e tregut në vetëm 11 vjet.

Në këtë kontekst, pyetja kryesore nuk është më “pse u rritën çmimet?”, sepse anatomia e rritjes tashmë është e qartë. Pyetja reale, që duhet të bëjnë blerësit, investitorët, politikanët dhe qytetarët, është: “Çfarë ndodh nesër?”. Nëse trendet aktuale vazhdojnë, Tirana do të përballet me sfida edhe më të mëdha për përballueshmërinë e banesave, planifikimin urban dhe barazinë në aksesin ndaj pronës.

Dilema është e hapur: a do të vijojë Tirana të mbetet një treg i nxehtë ku prona është gjithnjë e më shumë luks, apo do të shohim politika dhe modele zhvillimi që balancojnë rritjen me përballueshmërinë? Përgjigjja ndaj kësaj pyetjeje do të përcaktojë jo vetëm çmimet e apartamenteve, por edhe fytyrën sociale dhe ekonomike të kryeqytetit në dekadën e ardhshme.